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冠君(02778)靠上調寫字樓租金獲賺，下半年香港寫字樓比商鋪更有行情？
開價245億的朗豪坊辦公大樓仍然在等待買傢，持有方冠君產業信托（02778）的中期業績或許會為它順利出售增添籌碼。
冠君產業信托擁有位於中環和旺角的三項物業，分別是花園道三號、朗豪坊辦公大樓、朗豪坊商場，這三大物業共計32.56萬方，定期為冠君產業信托產生現金流和租金收入。
從中期報告上看， 2017年上半年冠君產業信托的租金收入及每基金單位分派分別錄得5.3%及7.2%的增長，值得註意的是，增長主要受惠於寫字樓物業組合續租租金上調。
7月初，鷹君(00041)持股65.62%的冠君產業信托宣佈以全球招標形式出售旺角朗豪坊辦公大樓，意向價245億元，對應每平方呎約3.5萬港元。目前朗豪坊暫時接獲兩至三傢中資財團洽購，最快八月底定出截標日期，一旦達成，這將成為香港歷史上金額最大的商廈交易。
半年可分派收入升7.5%
智通財經APP瞭解到，截至2017年6月30日，冠君產業信托租金收益總額11.83億元，按年升5.3%，扣除經營凈開支的物業收益凈額為10.64億元，按年升7%。稅後盈利46.01億元，按年升144.2%；期內每基金單位基本盈利0.79港元。
期內租金收益總額11.83億元，按年升5.3%，扣除經營凈開支的物業收益凈額為10.64億元，按年升7%。稅後盈利46.01億元，按年升144.2%。
信托旗下物業組合總值708億元，較去年底升5.9%；每基金單位資產凈值9.36元，較去年底升7.3%。資產負債比率由去年底21.7%跌至20.5%。
截至6月底，信托旗下花園道三號出租率為92.4%，現收租金至每平方尺84.65元。朗豪坊辦公樓出租率為97.5%，現收租金每平方尺39.98元。朗豪坊商場期內租金收益增長3.8%至4.12億元，基本現收尺租178.79元。
根據由萊坊測計師行於 2017 年 7 月 31 日發出的估值報告書，冠君產業信托旗下物業於 2017 年 6 月 30 日的估值按用途分列如下：
冠君旗下物業組合於 2017 年 6 月 30 日之估值為 708 億港元，較 2016 年 12 月的668 億港元增長 5.9%。估值增加主要是由於租值估算上升。
電梯事件餘威仍在，商場面臨租金下調壓力
上半年，朗豪坊商場的零售銷售額上升1.9%，而 在2016 年全年，商場錄得4.9%的零售銷售額降幅。對比整體市場，香港零售銷售額於 2017 年上半年下降 0.6%。可見朗豪坊商場的表現優於整體香港市場，但上半年發生於朗豪坊的電梯事故餘威仍在，並可能會對商場的表現及形象產生後續影響。
3月25日，朗豪坊商場連接四樓與八樓的長電梯突然剎停並逆向運行，冠君在其中報告稱“事故令商場復蘇放緩”。該電梯是帶動商場人流的主要通道，發生此事件後暫停使用直至7月中重開。
租金方面，朗豪坊商場的租金收益於報告期間輕微增長 3.8%至4.12億港元，基本租金與分成租金均錄得增長。熱賣基本現收呎租於 2017 年 6 月 30 日增至每平方呎 178.79 港元（按可出租面積計算）分成租金增加700萬港元至4100萬港元，報告稱這主要由於美容業租戶表現理想。
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至於未來商場的租金走勢，冠君於業績報告中表示，香港零售市場仍處於谷底，現時難以預測何時復蘇，因此朗豪坊的續租租金將面臨下調壓力。
另外，於5月銀行貸款再融資後，利息支出較高；加上下半年的實質稅率較高，期內的可派收入會因而減少，冠君預計下半年的每基金單位分派或會低於去年同期。
下半年香港樓價或降，寫字樓有價有市
三項物業中，花園道三號續租租金繼續上調，物業租金收益達5.96億港元，較2016年上半年的5.67億港 元增加5.1%。相對2016年12月31日的每平方呎現收租金78.20港元（按可出租面積計算），2017年6月30日的現收租金增至每平方呎84.65港元。不論是租金調整與續租個案，新訂租金均超過每平方呎100港元。出租率則由2016年12月31日的95.9% 降至92.4%。
朗豪坊辦公樓的租金收益總額為1.75億港元，較2016年上半年的1.59億港元增加9.9%。由於報告期間隻有少數租約續期，2017年6月30日現收租金微升，達歷史新高的每平方呎39.98港元（按建築面積計算），出租率則保持於97.5% 的高水平。
大和發表研報稱，冠君產業信托上半年分派收入上升，主要推動力為花園道3號租金上漲，及朗豪坊商場的總租金上升3.5%。
大和預期，花園道3號的出租率在今年下半年可反彈至95%，而這可為冠君2017年至2019年分派收入的可持續穩定增長帶來好兆頭。
此外，大和認為中環會是香港寫字樓市場中的一個強勁板塊，但相信隻會有一部分的中環商廈可保持租金在每平方尺100元或以上。以朗豪坊商場上半年表現看來，即使香港零售市場沒有改善，仍可保持穩定的租金。
智通財經APP瞭解到，2017年上半年以來，香港樓市資金四處尋求出路，美利道、啟德商業地王相繼誕生，香港工商鋪大宗物業交易量同比增長約1.3倍。未來大部份的寫字樓供應將會來自香港核心商業區（即中環、上環、灣仔╱銅鑼灣及尖沙咀）以外地區，核心商業區的供應量僅占2016年至2020年總供應量不足20%。
由於核心寫字樓地區欠缺可發展土地，香港甲級寫字樓的供應量於2006年至2015年呈下降趨勢。2011年至2015年，甲級寫字樓的平均供應量約為每年120萬平方呎，較2006年至2010年期間平均供應量每年210萬平方呎下跌42%。
租金方面，香港甲級寫字樓的平均租金由2011年至2015年上升約30%，期內復合年增長率為7% 3 。2016年，甲級寫字樓的平均租金自2015年底進一步上升3%。
價格方面，寫字樓的價格與寫字樓租金一樣呈現升勢。由於內地的金融機構加快在香港主要商業區建立實體業務的計劃，同時甲級寫字樓租金回報正增長，甲級寫字樓的平均價格於2015年上升7%，於2016年增長11%? 。
關於下半年香港樓價的走向，星展唯高達研究部董事丘卓文在8月16日的記者會上分析，香港的房價一年來已達到一個新高點，下半年不會有大幅增長，並預料有5%的跌幅。寫字樓市場租金將進一步上漲，同時也將呈現往中心以外地區擴散的趨勢。
對於零售市場，丘卓文認為目前香港的零售市場已經見底，而高端商場的表現要整體好過地區的表現。
丘卓文分析，由於大型發展商在上半年已有較多項目推售動作，下半年大型項目供應將減少。他還認為，下半年政策仍然是影響樓市主要因素，除非樓價持續大升，否則政府“加辣”的機會不大。
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